НОВОСТИ: В Южной Флориде всё больше строителей скупают квартиры оптом

24 ноября 2015 г.

«Уолл-Стрит-Джорнал»
РОБИН А. ФРИДМАН

Существующие кондоминиумы и жилищные кооперативы приобретаются девелоперами для того, чтобы снести старые здания и построить на их месте новые.

По мере того, как свободные участки под застройку в береговых зонах, к которым относится и Южная Флорида, становится всё труднее найти, застройщики, специализирующиеся на возведении кондоминиумов, становятся более изобретательными в изыскании способов получения столь необходимой им земли.

Сегодня растет число строительных компаний, которые присматриваются к существующим зданиям, располагающимся на перспективных участках и принадлежащие кондоминиумам и жилищным кооперативам. По мнению аналитиков, конечной целью в этих случаях является снос такого здания, расчистка участка и строительство нового объекта недвижимости.

Появился даже термин «оптовая закупка», когда покупатель начинает переговоры с владельцами квартир или апартаментов в составе кондоминиума, а затем в конечном итоге приобретает их у всех без исключения собственников, входящих в него. Несмотря на то, что такая практика становится всё более распространенной, структура любой «оптовой» сделки всегда сопряжена с определенными сложностями, которые, на взгляд экспертов, могут привести к довольно значительному повышению цены на «конечный продукт».

«Девелоперы тратят много времени, усилий и денег для того, чтобы выкупить все квартиры у их собственников в существующих жилищных комплексах», — говорит Джек Мак-Кейб, аналитик рынка жилья в Дирфилд-Бич, штат Флорида.

В подтверждение этих слов сразу вспоминается компания OKO Group LLC со штаб-квартирой в Майами, которая в прошлом месяце приобрела за 48 миллионов долларов, действуя через своё подразделение Miami Waterfront Ventures LLC, 11-ти этажный кондоминиум в Майами под названием 25 Bay Tower. Это здание располагается на участке площадью один акр в весьма престижном районе Бискейн-Бэй.

Компания OKO планирует снести имеющееся здание, которому уже 44 года, и построить на его месте 48-ми этажный комплекс на 143 квартиры класса люкс, из окон которых будет открываться потрясающий вид на океан. Другой привлекательной чертой нового проекта является его близость к Брикеллу — финансовому центру Майами, — а также к Майами-Бич.

При этом для того, чтобы закрыть сделку, компании OKO пришлось договариваться с каждым из владельцев существующей  61 квартиры, что растянуло процесс покупки на пять месяцев.

Вот что сказал по этому поводу Владислав Доронин, Председатель Совета директоров OKO Group: «Здание находится на одной из лучших улиц в Майами и, возможно, участок под ним – это последние  150 футов береговой линии, которые сегодня можно получить. Сейчас в Майами купить по-настоящему хорошую землю на берегу практически невозможно по причине высокой инвестиционной привлекательности этого района. Соответственно, чтобы найти то, что нам нужно, приходится заключать сложные по своей структуре сделки».

Capital Group — девелоперская компания г-на Доронина со штаб-квартирой в Москве — реализовала 71 проект, построив в итоге свыше 70 миллионов квадратных футов. Доронину уже поступило предложение о покупке у него только что приобретенного им участка, но «король российской недвижимости» не собирается его продавать.

Джерард Йетминг, старший вице-президент корпорации CBRE Group Inc., которая выступала посредником в организации выкупа квартир кондоминиума у собственников, считает, что такие сделки таят много подводных камней.

«В первую очередь, далеко не каждый собственник квартиры желает с ней расстаться. А если он и не против продажи, он может начать играть с покупателем в «кошки-мышки», стремясь не продешевить», — рассказывает он. «А когда каждый владелец хочет получить не меньше своего соседа по зданию, может сорваться вся сделка».

Дополнительные сложности возникают в том случае, если в учредительных документах кондоминиума предусмотрено 100%-ное согласие всех собственников для закрытия сделки по продаже. Это может стать существенным препятствием тогда, когда давно образованные кондоминиумы или отдельные владельцы квартир в них желают продать свою собственность застройщику, чтобы получить прибыль от растущих цен на недвижимость в этом районе.

В 2007 г. законодательная власть штата Флорида приняла новый закон, упростивший прекращение существования таких кондоминиумов. На сегодня, если иное не предусмотрено регулирующими документами, владельцы квартир могут принять решение о роспуске кондоминиума при  80% голосов за это решение, и если не будет подано 10% голосов против. Однако данное правило распространяется только на те кондоминиумы, которые были образованы после 1 июля  2007 г.

«Законодатель намеревался помочь и более старым кондоминиумам, однако суды приняли решение о том, что изменения в законодательстве не могут иметь обратной силы», — поясняет Марк Ф.Грант, юрист, возглавляющей отдел недвижимости  Greenspoon Marder PA – юридической фирмы в г.Форт-Лодердейл штата Флорида.

Единственный способ добиться того, чтобы все владельцы согласились с выкупом здания кондоминиума или жилищного кооператива, — это сделать им такое предложение, от которого они не смогут отказаться.

Жан-Франсуа Рой, президент девелоперской фирмы Ocean Land Investments Inc. с головным офисом в Форте-Лодердейле, рассказал о том, как он предложил 16-ти членам кооператива 920 Intracoastal за их квартиры цену, в пять раз превышающую рыночную, чтобы получить участок под зданием, построенным еще в 1956 году. До этого правление кооператива, представляющего собой ассоциацию собственников, само пыталось продать это двухэтажное сооружение, но не смогло получить большинство голосов собственников. Впрочем, после предложения от  Ocean Land Investments 100% владельцев квартир пожелали расстаться со своей собственностью, что подтвердил Дон Эндрюс, президент ассоциации.

Г-н Рой закрыл 9-ти миллионную сделку по приобретению участка 30 сентября и теперь планирует построить на нём новый комплекс AquaBlu на 17 этажей и 35 апартаментов с видом на море по цене от 1,4 млн. до 3.8 млн. за каждый.

«Почти вся земля в этом районе уже застроена, поэтому нам приходится проявлять смекалку», — подчеркнул г-н Рой. «Мы вступаем в переговоры со старыми кооперативами. Многие из этих зданий совсем ветхие и ни на что не годятся, но мы в первую очередь ориентируемся на цену земли под ними».

Все новости